תמ”א 38 – כיצד לבחור יזם לפרויקט?
אחת הבחירות המהותיות ביותר העומדות בפני הדיירים הבוחרים להתחיל בהליך של תמ”א 38 עבור הבניין שלהם – בחירת היזם.
פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט מאתגר ומורכב מטבעו המערב גורמים רבים ושונים – רשויות, העירייה, דיירי הבניין המעוניינים ליהנות מפרויקט התמ”א, היזם אשר מוביל את הפרויקט, הקבלן וקבלני המשנה המקימים את הפרויקט הלכה למעשה, הבנקים או גופים פיננסיים אחרים המלווים את הפרויקט ורוכשי הדירות החדשות. בנוסף, משך הזמן שלוקח מרגע החלטת ועד הדיירים על פרויקט התמ”א ועד לרגע שבו יזכו לחזור לדירתם החדשה, לוקח שנים ארוכות.
תמ”א 38 – בית וגג
פרויקט התחדשות עירונית (תמ”א 38) הוא במהותו עסקת קומבינציה כשדיירי הבניין מפקידים בידי היזם את הנכס החשוב והיקר ביותר הקיים – דירתם, כשהיזם מתחייב להוביל את התהליך המורכב באופן המיטבי עד לתוצר הסופי. מאחר ומדובר בעסקת קומבינציה שבה היזם לא נדרש לשלם על הקרקע – הרי שסף הכניסה לתחום הוא נמוך וקיימות הערכות בענף כי בשוק פועלים כיום מעל אלף יזמים המתחרים על לב לבם של הדיירים תוך כדי מתן הבטחות שונות. אז איך ידעו מר ישראל ישראלי ויתר דיירי הבניין באיזה יזם לבחור? מהם 4 כללי האצבע לסינון ראשוני של היזמים?
אילו יכולות צריכות להיות ביזם בת”א 38 שנבחר להובלת הפרויקט?
1. איתנות פיננסית- היציבות הפיננסית של היזם היא מהפרמטרים החשובים ביותר, אם לא החשוב שבהם, בבחירת היזם. האיתנות הפיננסית של היזם מתבטאת ביכולתו להעמיד הון עצמי למימוש מספר פרויקטים במקביל אשר נעמדת בעשרות מליוני ש”ח. מומלץ לדיירים לבצע בדיקה איכותית ומעמיקה לגבי מקורות המימון של היזם, עברו, וחוסנו הפיננסי ולא להסתפק בהטחות ושיפורים של יזמים צעירים ונמרצים בדבר “משקיע מסתורי” כפי שקורה לא פעם בתחום.
פרויקטים נוספים שעשויים לעניין אותך
2. ניסיון ייחודי בענף- תחום התמ”א 38 דורש התמחות ייחודית וייעודית שכן מדובר בתחום יחסית חדש אשר הולך ומשתכלל (התיקונים השונים לתמ”א במרוצת השנים). בנוסף לתיקונים אלו הרשויות באזורי הביקוש (רמת גן, תל אביב, רמת השרון) קבעו מסמכי מדיניות שונים לגבי אזורים בתחומם המוניציפאלי – דבר הדורש ידע מעמיק והתמחות בגיבוש הצעה אשר ניתנת למימוש וקבלת היתר. מאחר ומדובר בהחלטה גורלית חשוב לבדוק את ניסיונו ועברו של היזם בתחום ההתחדשות העירונית – כמה פרויקטים הוא יוזם, כמה מהם קיבלו היתר מהעירייה, כמה נמצאים בתהליך בניה וכמה אוכלסו בפועל. מומלץ לדיירים גם לבדוק את שביעות הרצון של הדיירים בפרויקטים השונים של היזם ואת “תיאום הציפיות” בין ההבטחות בתחילת הדרך לביצוע בפועל.
3. אחריות על כל שלבי התהליך- מאחר ומדובר בפרויקט סבוך המערב גורמים רבים ושונים חשוב לוודא כי היזם לוקח אחריות ומנהל בפועל את מכלול שלבי התהליך – החל משלב הייזום, דרך הרישוי וקבלת ההיתרים ועד לביצוע, קבלת טופס 4 ותקופת הבדק. מומלץ לדיירים להיפגש עם היזם במשרדיו ולהתרשם מהמחלקות השונות הקיימות בחברה ומובילי התהליך בתחום הרישוי מול הרשויות העירוניות, הפיקוח על הביצוע, מחלקת קשרי הדיירים, מחלקת המכירות וכו’ וזאת על מנת לוודא שאכן היזם מטפל בעצמו, באמצעות מחלקות ייעודיות המתמחות בתחום, בכל שלבי התהליך.
4. תפיסת הקיימות, אחריות ושירות- האם היזם אותו בחרתם רואה בכך רק עסק כלכלי או שרואה מעבר לטבלאות האקסל, המימון וההנדסה גם את הדיירים וצורכיהם? האם הוא מתייחס אל הפרויקט כעסקת נדל”ן או שהוא רואה גם בית, משפחה וילדים? כי תמ”א 38 זה לא רק נדל”ן – זו גם תפיסת עולם של התחדשות עירונית המשלבת פעילות עסקית עם אחריות חברתית רחבה. האם ליזם יש מודעות חברתית וסביבתית לשימור השטחים הירוקים, התאמת הבניין לצרכים המודרניים? נכון – זהו סעיף שקשה לבדוק בעולם הציני בו אנחנו חיים, ובפרט בתחום הנדל”ן – אבל, שיחה קצרה עם דיירים שעברו ועוברים את התהליך מול אותו יזם, תחשוף מה קורה רגע לאחר שנחתם ההסכם בין הדיירים ליזם – מהי מידת האחריות שהיזם לוקח על הבטחותיו לדיירים בפרויקט, כל כמה זמן מעודכנים הדיירים בתהליכים והשלבים השונים הקשורים בפרויקט ועד כמה קשובים להם במשרדי היזם.
