בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ”א 38 המכונה תמ”א 38/2. התיקון מאפשר הריסת מבנה והקמת בניין חדש במקומו. המחוקק יוצא מתוך הנחה, כי בניית בניין חדש מן היסוד עדיפה על שילוב ו/או חיבור הבניין הישן עם הרחבות הדירות ותוספות הבניה מלמעלה. היתרון הגדול מבחינת הדיירים הוא בכך שהם מקבלים בניין חדש לחלוטין הכולל חנייה לכל הדיירים, לובי מודרני וכיו”ב.
בפרויקט של תמ”א 38 2 אין אישור לחריגה מקווי הבניין לצורך הוספת ממ”ד כך שהדיירים יקבלו דירה בגודל זהה או אפילו מעט קטנה מהקיימת. מבחינת היזם כדי להצדיק כניסה לפרויקט כזה עליו לקבל זכויות בניה נוספות מהרשות להוספת מספר קומות שיצדיק פרויקט כזה שהנו יקר בסדרי גודל מפרויקט חיזוק מבנה במתכונתו הרגילה.
בעוד שתחום ה”פינוי בינוי” מוסדר במספר חוקים (חוק התכנון והבנייה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ועוד), פרויקט בניה והריסה שואב את כוחו מתוכנית מתאר ארצית, ויישומו מוסדר במספר מצומצם של הוראות חוק נוספות.
מה ההבדל בין תמ”א 38/2 לבין פינוי בינוי?
על מנת שמתחם מסויים יוכרז כמתאים לפרויקט “פינוי בינוי” עליו להכיל לפחות 24 יחידות דיור. לעומת זאת, התיקון חל על כל מבנה שההיתר לבנייתו הוצא לפני 1980 ומצריך חיזוק מפני רעידות אדמה, ואשר על פי תוכנית בניין העיר (תב”ע) הקיימת, ניתן לבנות במקומו מבנה בן 400 מ”ר לפחות.
ישנו גם הבדל בהליכי התכנון של כל אחת מהתוכניות: על מנת לקיים פרויקט פינוי בינוי יש צורך בהוצאת תב”ע חדשה המתאימה למתחם הספציפי – הליך שיכול לקחת שנים רבות (כ-5-10 שנים לפחות) וזאת עוד טרם התחלת הבנייה. לעומת זאת, תמ”א 38 הינה תוכנית קיימת ולכן כל שצריך לעשות הוא לבקש היתר בנייה – עניין של כ- 12-24 חודשים.
עם זאת, ראוי לציין, כי לעיתים יזמי תמ”א 38/2 מבקשים לשמור לעצמם את הזכות ליזום תב”ע חדשה גם במקרה של פרויקט תמ”א כדי להגדיל את זכויות הבנייה במגרש ואת רווחיות הפרויקט. יש לשים לב לכך בעת ההתקשרות עם היזם.
ההבדלים האמורים בהחלט משפיעים על משך הזמן המשוער לביצוע כל אחת מהתכניות: משכו המשוער של פרויקט פינוי בינוי ארוך בצורה ניכרת ויכול לקחת שנים רבות, בדרך כלל גם למעלה מעשור.
לעומת זאת, פרויקט של תמ”א 38/2 מוערך בסביבות 3-4 שנים מרגע ההתקשרות הראשונית ועד סיום הפרויקט ומסירת הדירות החדשות.
עד כה הוכנסו בתמ”א 38 שלושה תיקונים, נכון לפברואר 2015 הורתה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על עריכתו של תיקון מספר 4 לתמ”א:
תיקון מס 1 משנת 2007, עניינו בהוראות פרשנות מבהירה לכמה הוראות בתוכנית המקורית ובעיקר בסוגיית היחס שבין תוכניות בניין עיר מפורטות לבין תמ”א 38.
תיקון מס 2 של התוכנית משנת 2010, עיקרו בהוספת האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ”א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין (“פינוי בינוי”).
תיקון מס’ 3 לתמ”א ממאי 2013, הרחיב את סל הזכויות מכח תמ”א 38 (2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית המקורית), וכן החיל את ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה ושינויים נוספים. תיקון מס’ 3א’ לתמ”א נובמבר 2016, קבע נוסחה חדשה לסל זכויות הבניה: 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה.
תיקון מס’ 4 לתמ”א, שהחלטה לגבי הכנתו ניתנה לאחרונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, נועד לעודד ולתגבר את השימוש בתמ”א גם על מבני ציבור ובאזורי פריפריה, וכן לצורך עידוד השיפור של אמצעי המיגון בבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל-1992, שאז נקבעה חובת הקמת מרחבים מוגנים לדירות.
בית וגג לוקחת חלק בפרויקטים מסוג זה.
