תיקון 2 לתמ”א 38 אשר התקבל בתחילת שנת 2010 מאפשר הריסה של בניינים קיימים (אשר היתר הבנייה עבורם התקבל לפני ינואר 1980, ואשר אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה) ובניית בניינים חדשים במקומם, תוך ניצול מלוא הזכויות המוקנות מכוח תמ”א 38. למעשה תיקון 2 לתמ”א 38 מהווה מעין תוכנית, או אופציה, חדשה ליזמים, בנוסף לתוכנית התמ”א המקורית אשר עוסקת רק בתוספות בנייה לבניינים אשר מחוזקים במסגרתה. תיקון 3 לתמ”א אינו פורש תוכנית חדשה אלא בא לתקן מספר סעיפים בתמ”א ותוך כדי כך מרחיב מאוד את האפשרויות הגלומות בפרויקט. ייעודו של תיקון 3 הוא הגדלת הכדאיות הכלכלית של עסקאות תמ”א 38 ועל ידי כך הרחבת התוכנית למספר רב יותר של מבנים, וזאת על ידי מתן הטבות משמעויות.
כל מה שרציתם לדעת על תמ”א 38
זכויות בנייה מורחבות – במצב שקדם לתיקון 3 אפשרויות ההרחבה כללו תוספת מגורים אחת על גג הבניין ובנוסף, בהתאם לאפשרויות ההרחבה במגרד, ניתן היה לבקש תוספת של כ-25 מ”ר לדירה (כולל ממ”ד) ומרפסות. במצב החדש הוגדלו זכויות הבנייה בצורה משמעותית כשניתן לבנות 2 קומות נוספות בהיקף הבניין (לרבות התוספות אשר הוספו לבניין), בניית קומה חלקית על גבי הגג החדש שנוצר, אפשרות לסגירת הקומה המפולשת (קומת עמודי הקרקע). בנוסף הוקלו הדרישות לגבי ביצוע ההרחבות של עד 25 מ”ר לדירה.
הרחבת תחולת התוכנית – במצב שקדם לתיקון 3 התמ”א חלה אך ורק על מבנים בני שתי קומות לפחות ששטחו הכולל הוא 400 מ”ר לפחות. כבהתאם לתיקון 3 – ניתן לבחון האם התב”ע החלה על המגרש מאפשרת לבנות שתי קומות או לפחות 400 מ”ר , גם אם המבנה הקיים עליו בפועל קטן יותר. חשיבותו של שינוי זה מתבטאת בכך שהוא מאפשר ביצוע פרוייקט תמ”א 38 גם במגרשים שעד כה לא בוצעה בהם בנייה לגובה משיקולים כלכליים (כדוגמת היטלי השבחה ומס שבח).
ניוד זכויות קיימת אפשרות לנייד זכויות בנייה הניתנות עפ”י התמ”א למגרש אחר באותה רשות, בתנאי שהמגרש שאליו מניידים את הזכויות הוא מגרש ריק, וניוד הזכויות יתאפשר רק לאחר שהסתיימו עבודות החיזוק במגרש שממנו מועברות הזכויות.
ביטול ההפרדה בהיתרי הבנייה בין תב”ע לתמ”א – תיקון 3 לתמ”א מאפשר את ניצולן של כל זכויות הבנייה המוקנות עפ”י התמ”א גם במקרים בהם קיימת חפיפה לזכויות המוענקות על פי התב”ע. המשמעות העיקרית של סעיף זה היא כלכלית בעיקרה – הרשויות לא יוכלו לגבות היטלי השבחה בעבור זכויות אלו וגם רשויות המס לא תוכלנה לחייב במס שבח בגין זכויות אלו.
הסדרת סל זכויות הבניה בתמ”א 38
בסוף שנת 2016 התכנסה המועצה הארצית לתכנון ובנייה וקבעה שיטת חישוב חדשה המסדירה את סל זכויות הבנייה (שיטת המדרג). במסגרת שיטת חישוב זו נקבע כי זכויות הבנייה תגדלנה ככל שמספר הקומות בבניין המיועד לתמ”א 38 – רב יותר, לפי המפתח הבא: תוספת של 1.5 קומות טיפוסיות למבנים בני קומה אחת , תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות למבנים בני שתי קומות, תוספת של 3 קומות טיפוסיות למבנים בני שלוש קומות, תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות למבנים בני ארבע קומות ויותר. כמו כן במסגרת התוכנית באה לידי ביטוי התחשבות בקומה ו הוסדרו הוראות ביחס לקומה המפולשת (קומת עמודי הקרקע) וכן היבטים נוספים הקשורים לשטחים המיועדים לחנייה ו/או מחסנים.
שינוי משמעותי נוסף שקבעה המועצה הוא שחישוב סל הזכויות לא יתבסס עוד על בסיס הקומה הרעיוני אלא על פי הקומה הטיפוסית הקיימת, ללא תלות בתוכניות התב”ע החלות על המגרש וכי זכויות הבנייה בקומות הנוספות תחושבנה על בסיס שטחן של הקומות בפועל, בתוספת 13 מ”ר ובתוספת ממ”ד לכל יחידה קיימת (המהווים תמריצי תכנון מכוח תמ”א 38 בלבד).. שינוי זה אשר מצמצם במקרים מסוימים את זכויות הבנייה התיאורטיות עלולה להביא במקרים רבים למצב של חוסר כדאיות כלכלית לביצוע התמ”א, גם באזורי הביקוש.
ביקורת רבה נמתחה על החלטת הועדה ואחת הטענות שעלו היא כי שיטת החישוב החדשה יוצרת חוסר שוויון בין מבנים אשר בהם מומשו בעבר זכויות הבנייה מתוקף התב”ע לבין מבנים שלא ניצלו זכות זו מסיבות שונות. חוסר השוויון קיים גם בין מבנים בעלי 3 ו4 קומות לבין מבנים נמוכים יותר באותו אזור שכן לפי שיטת המדרוג יתכן ולמבנים הגבוהים ברחוב תמצא היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט תמ”א בעוד שהמבנים הנמוכים לא יצליחו למצוא הצדקה כלכלית לחיזוק המבנה הקיים.
