בית וגג
  • 9009
  • |
  • תמ"א 38 ברמת גן

    התחדשות עירונית > תמ"א 38/1 > תמ"א 38 ברמת גן

    העיר רמת גן נחשבת כיום לעיר המובילה בתחום ההתחדשות העירונית וקידום תוכניות תמ"א 38 בארץ. כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ נמצאים בשטחה המוניציפאלי של רמת גן, כ-300 בניינים ברחבי העיר קיבלו את היתרי הבניה הנדרשים או שכבר אוכלסו בפועל.

    בית וגג

    העיר רמת גן נחשבת כיום לעיר המובילה בתחום ההתחדשות העירונית וקידום תוכניות תמ"א 38 בארץ. כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ נמצאים בשטחה המוניציפאלי של רמת גן, כ-300 בניינים ברחבי העיר קיבלו את היתרי הבניה הנדרשים או שכבר אוכלסו בפועל. מעל ל-400 מבנים נוספים נמצאים בתהליך קבלת היתר, על שלביו השונים (הנתונים נכונים לסוף שנת 2016).

    שני נתונים נוספים הייחודיים לרמת גן, לעומת שאר הערים בארץ, קשורים לשיעור הדירות החדשות הנמכרות במסגרת תמ"א 38 מכלל הדירות החדשות הנמכרות בעיר – בשנת 2015 הוא הגיע לכ-70%, ואחוז הפרויקטים המקודמים במסגרת של הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2) – כ70% מהבקשות לעומת הממוצע הארצי העומד על 37%.

    תמ"א 38 ברמת גן - כי לכל אחד מגיע להתחדש

    תמ"א 38 ברמת גן – כי לכל אחד מגיע להתחדש

    בעיר רמת גן קיימים כ-3,400 בנייני מגורים שמועד הקמתם קדם לינואר 1980 והמהווים פוטנציאל לחיזוק על פי מגבלות תמ"א 38. בניינים אלה כוללים כ-30,000 דירות המהוות למעשה כמחצית ממספר הדירות בעיר, ומרוכזים בעיקר במחלקה המרכזי, הוותיק והמבוקש של העיר.

    במשך שנים (בעיקר בתקופתו של ראש העיר הקודם של רמת גן – צבי בר) היתרי הבניה לפרוייקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 – ניתנו בקלות יחסית, והתירו לבנות דירות רבות במקום הדירות שנהרסו. קצב מתן ההיתרים ברמת גן גדל משנה לשנה, עד שהגיע לשיא של כ-80 היתרים בשנת 2015, אך בסוף שנת 2015, חלה ירידה מסוימת בעקבות החלטת ועדת הערר המחוזית לאמץ פרשנות מרסנת לזכויות הבניה במסלול של תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש.

    במקביל – ככל שהבניה התרחבה, uיותר ויותר פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן אוכלסו – כך גברה גם מחאת התושבים הוותיקים שטענו שהעירייה מעמיסה על התשתיות באופן בלתי מחושב, כשאותם כבישים, צינורות ביוב ומוסדות ציבור ששירתו את העיר עד אותו שלב צריכים לשרת אוכלוסייה גדולה משמעותית.

    יש להבין כי למספר הפרויקטים הגבוה ברמת גן במסלול הריסה ובניה מחדש, השלכות משמעותיות על הסביבה העירונית. בעוד פרויקטים של תמ"א 38/1 מוסיפים בממוצע 7 דירות לבניין בעיר, הרי שמיזמי הריסה ובניה מחדש מוספים בממוצע פי 3 יותר דירות לבניין, כ-21 דירות. דבר זה עלול לגרום לעומס משמעותי על התשתיות העירוניות – מבני הציבור, הגנים הציבוריים ואפילו הצפיפות במדרכות למעבר הולכי הרגל.

    כתגובה למחאה גובשה תוכנית עירונית שזכתה לשם רג/53 (אשר הופקדה כבר בסוף שנת 2014),שנועדה לקבוע מדיניות חדשה וברורה יותר לפרויקטי תמ"א 38 ברמת גן, כמו למשל הבית ברד"ק.

    פרויקטים לדוגמא – תמ"א 38 ברמת גן

    יתרונות התוכנית העירונית רג/35

    מבחינת העירייה, התוכנית הייתה אמורה לקבוע ודאות תכנונית ולקבוע מדיניות תכנונית ברורה בכל העיר, תוך מתן עדיפות למסלול תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש. תוכנית זו באה להגדיר את אופן קביעת מספר הדירות וגודלן, תכסית וגובה הבניין – תוך בחינת ההשפעה שלהן על התשתיות העירוניות השונות הנמצאות בכל אזור ואזור – מבני ציבור, רחובות, תשתיות מים וביוב, דרישות החנייה מוסדות החינוך והמרחבים הציבוריים הפתוחים. התוכנית המתוקנת נועדה לאפשר הסתכלות בראייה רחבה של כלל הרחוב והאזור, בניגוד לראייה הצרה והנקודתית ברמת תכנון הבניין הבודד שהייתה נהוגה עד אז.  אלא שהתמשכות הדיונים סביב התוכנית מאז הפקדתה – רק תרמה לאי הוודאות: באופן מעשי, במהלך השנתיים האחרונות כמעט שלא מקודמים פרויקטים חדשים של תמ"א 38, מכיוון שהיזמים אינם יודעים כמה דירות יוכלו לבנות, ומה הרווח הצפוי להם בפרויקטים אלו.

    בסוף שנת 2016, החלה הועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר, לאשר את התוכנית שקובעת את צפיפות הדירות שמותר יהיה לבנות במקום הבניינים הישנים שייהרסו – כשבאזורים נרחבים בעיר מספר הדירות שיזם יוכל לבנות באותם מקומות יהיה נמוך בכ-15% מכפי שהיה נהוג בעבר.

    שינוי נוסף ומשמעותי שבו דנו בוועדה, היה שינוי קווי הבניין באזורים השונים בעיר, כשעד כה קווי הבניין בתמ"א 38 היו 2 מטרים לכל הכיוונים כשכעת קו הבניין הקדמי יאפשר הרחבת כבישים, מדרכות, שבילי אופניים ואפילו נטיעת עצים.

     

    לקריאה נוספת בנושא תמ"א 38

    לקריאה נוספת בנושא פינוי בינוי

     

    צור קשר