פינוי בינוי – המסע אל בחירת היזם
שלב ההתארגנות
שלב א: בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג
לפני חתימה על מסמך כלשהו, מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אספת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. רצוי לקבוע בשלב זה את סמכויות הנציגות ומומלץ לעשות זאת לפני החתימה על מסמך טרום-ההתקשרות. לאחר מכן, מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים. עורך הדין לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.
שלב ב: קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני
מומלץ לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא, אצל מהנדס העיר.
חתימה על מסמכים טרום-הסכם
לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים (לפי קביעת הדיירים) ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך.
לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר, למעט בלעדיות לתקופה המוסכמת. כמו כן, יצוין בו במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות, לרבות הבטוחות. מומלץ שההסכמה העקרונית תינתן מתוך שמירה על הזכות לנהל משא ומתן לגבי התמורה ולגבי בחירת היזם. רצוי לקבוע מנגנון המחייב את המחתים היזם ליידע ולעדכן הדיירים בדבר מועד חתימתם של שאר הדיירים בבניין.
יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין. כבר בשלב זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות.
פרויקט פינוי בינוי שעשוי לעניין אותך – מתחם צפון אבן גבירול
שלב בחירת היזם
מומלץ לקיים אספת דיירים, שבמהלכה תוסמך נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים. יצוין כי לעתים הפנייה לדיירים תיעשה ביוזמת היזם.
בכל מקרה, מומלץ לערוך את בדיקת החוסן הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת, כמפורט בסעיף 6, להלן. מומלץ, ככל המוקדם, לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ”ט-1969, ובסיווג המתאים (לפי הרישום בפנקס הקבלנים).
שלב בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי בינוי
מהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא תמורה ראויה, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה. לפרטים לגבי דרכי הפנייה, הרוב הנדרש והמימון של השמאי היכנסו למאגר שמאי פינוי בינוי.
בחלק הבא נדון בתהליך לחתימת ההסכם עם הדיירים ובתמורות אותן יקבלו. נמנה דגשים בעניין שכר הדירה בתקופת הפינוי ונציג את העלויות החלות על היזם, לעומת חובותיו של הדייר.
