תמ”א 38 תיקון 1
תמ”א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) מהווה אוסף של תקנות שנחקקו על מנת לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד האדריכל יונה פיטלסון ואושרה על ידי ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005.
התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת”י 413) נכנס לתוקף לראשונה בשנת 1975 והיה למחייב החל מינואר 1980. לפי ההערכות הרווחות – מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה ולכן עלה החשש שבמקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל – יגרום הדבר להתמוטטות מבנים רבים ולאלפי הרוגים. לפי תקן זה מחולקת הארץ ל-10 אזורי סיכון כאשר גוש דן ממוקם באזור 2, והאזור המסוכן ביותר הינו סובב כינרת המוגדר כאזור 10.
לממשלת ישראל היה ברור כי עלות חיזוק המבנים על מנת שיהיו עמידים לרעידת אדמה גבוהה יחסית – דבר שיגרום לכך שרק מבנים בודדים בארץ יחוזקו, אם ההוצאה תיפול על דיירי אותם מבנים ולכן נדרש מנגנון אחר למימון חיזוק המבנים.
מטרתה המרכזית של תמ”א 38 היא לעודד את ביצוע הפרויקטים של חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה – וזאת על ידי הענקת תמריץ כלכלי לחיזוק המבנים הכולל הענקת זכויות בניה מוגדלות לעומת המצב הקיים וקיצור ההליכים הבירוקראטיים לקבלת היתר בניה ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם, ולעודד יזמים לעסוק בתחום זה.
פרויקט לדוגמה – מתחם צפון אבן גבירול
הבניינים הזכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ”א הם בניינים שנבנו לפי היתר בניה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס, שאינם בנויים על פי התקן הישראלי 413 לרעידות אדמה.
על פי נתוני הלמ”ס באזור סיכון 2 – הכולל את גוש דן (ואת בית שמש, באר שבע וירוחם) קיימים מעל 200,000 מבנים למגורים אשר נבנו עד 1975. על פי נתוני עיריית רמת גן כמחצית ממבני המגורים הקיימים בעיר יכולים לקבל היתר לביצוע תמ”א 38.
בניגוד לבניין חדש – תמ”א 38 מאפשר קבלת היתר בניה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת. עם זאת, קבלת זכויות בניה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשר יכולה לאשר תוספות בניה שונות כגון: הרחבת יחידות הדיור הקיימות, הוספת אגף חדש, הקמת קומות נוספות, סגירה ומילוי של הקומה המפולשת (קומת עמודי הקרקע) לשם בניית דירות חדשות או הרחבת שטח הדירות בקומה הראשונה.
פרוייקט תמ”א 38 לדוגמא – הבית ברמז
תמ”א 38 מתייחסת גם לנושאים נוספים, מעבר לחיזוק המבנה והרחבת הדירות : תוספת מעלית גם באופן החורג מקווי הבניה הרגילים של הבניין, תוספת מרחבים מוגנים לבניין או בצורת ממ”ד או בצורת מרחב מוגן קומתי. כמו כן, דורשת התמ”א הצגת פתרון חנייה לדירות החדשות, והשלמת חניות במידה ונגרעו חניות לדירות הקיימות.
האחריות לחיזוק הבניין מוטלת על בעלי הדירות באותו בניין. תמ”א 38 מציעה פתרון למימון עלויות החיזוק הגבוהות על ידי כך שהיא מאפשרת בניית דירות חדשות, בנוסף לקיימות, אשר מכירתן תממן את תהליך חיזוק המבנה. במרבית המקרים בוחרים הדיירים להתקשר עם גוף חיצוני – יזם או חברה מנהלת אשר אחראיים על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים משלב קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בניה, קבלת היתר בניה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובניה ועד לבניה בפועל ומימונה. בתמורה לכך מקבל היזם מבעלי הדירות את הדירות החדשות בבניין. היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם הוא מימוני- בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבניה.
פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם או לחברה המנהלת נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני. כאשר הרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ”א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות.
באזורי הביקוש והמרכז (תל אביב, רמת גן, גוש דן והסביבה) שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ”א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר. בין היתר החלו הקמת פרויקטים בערים ראשון לציון, הרצליה, רעננה, תל אביב, רמת גן ובירושלים.
לקריאה נוספת בנושא התחדשות עירונית
