תהליך ההתחדשות העירונית מבוצע באמצעות מגוון רחב של כלים, תוך התייחסות הן למצב הפיזי של המבנים והן למצב החברתי של התושבים.
לעיתים, התהליך מתרחש באופן טבעי (יוזמת דיירים) ולעתים ביוזמה של רשות ציבורית או של גוף פרטי יזמי. מכל מקום, המטרה ליצור סביבת מגורים איכותית, ונעימה. התהליך כולל הגדלת היצע יחידות הדיור וחידוש המלאי הקיים, שיפור התשתיות הפיזיות של הדירות הקיימות, שיפור בטיחות המבנים, וכן מענה לצרכים ציבוריים.
התחדשות עירונית בישראל מקודמת כיום הן על ידי חקיקה בכנסת והן על ידי מסלולים שונים שמעודדים משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים באמצעות מוסדות התכנון.
בישראל מעודדות רשויות התכנון פרויקטים של התחדשות עירונית אשר מתמקדים בעיקר בפן הפיזי ובמטרה של ציפוף המרחב העירוני הקיים ותוספת יחידות דיור. הגישה שנוקטות כיום רשויות התכנון בישראל נותנת עדיפות למסלול פינוי-בינוי שמשמעותו, הריסת בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם אשר זכויות הבנייה בהם גדולות באופן משמעותי. מסלול זה נותן מענה הולם הן לשכונות המוזנחות משנות ה 50- וה 60- של המאה ה 20- , לתכנון אדריכלי לקוי, והן לצורך העכשווי לצופף את הערים הקיימות.
פרויקט שעשוי לעניין אותך – הבית באגדה
הבטים פיזיים, כלכליים וחברתיים של התחדשות עירונית
בהתחדשות עירונית קיימים 3 רכיבים מרכזיים המניעים את התהליך: המרכיב הכלכלי, המרכיב החברתי והמרכיב הפיזי.
התחום הכלכלי – ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי מסלולי ההתחדשות העירונית הנהוגים כיום בישראל מעודד חידוש עירוני במימון הסקטור הפרטי. חשיבה כלכלית זו לעיתים אינה מביאה בחשבון בעיות חברתיות הכרוכות בהתחדשות עירונית) כדוגמת הדרה של תושבים קיימים משכונותיהם וכניסת דיירים חדשים אמידים יותר במקומם). לתהליכי התחדשות עירונית יש הקרנה חיובית על אזורים סמוכים, והגדלת בסיס המס המוניציפאלי.
קרא עוד על מתחם צפון אבן גבירול
התחום הפיזי – שם דגש על שדרוג תשתיות, שיפור מערך נגישות תחבורתי ובפרט מערך תחבורה
ציבורי ויצירת מלאי דיור חדש.
התחום החברתי – חיזוק והעצמה של קהילות מקומיות,הגדלת המגוון החברתי-תרבותי,
שיפור מערכות חינוך והגדלת תחושת הביטחון האישי.
מסלולי ההתחדשות העירונית הקיימים בישראל כוללים:
1. שיקום שכונות – שיפוץ בניינים קיימים ללא תוספת קומות ויחידות דיור.
2. פינוי בינוי – אחד הכלים המרכזיים להניע תהליך של התחדשות עירונית. בפרויקט פינוי-בינוי הורסים את המבנים הישנים, אשר אינם עומדים בתקן של רעידות אדמה, ובמקומם מקימים מבנים חדשים, מתוכננים טוב יותר ובטיחותיים הרבה יותר, תוך שדרוג המרחב הציבורי ומתן פתרונות מקיפים לתנועה ולחנייה. הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט. פינוי-בינוי מאפשר:
- שיפור ושיקום מרקמים ישנים בעיר.
- יצירת מגוון איכותי של משאבים והזדמנויות בתחומי הדיור, השירותים והתעסוקה.
- קיום שירותים רבים במרחק הליכה.
- שמירה על ערכי טבע וצמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים
בינוי-פינוי לעומת פינוי-בינוי
מתחם אשר יוכרז כמיועד לפרויקט מסוג בינוי-פינוי הוא מתחם אשר דייריו יישארו לגור בדירותיהם, ובמקביל הקבלן/יזם יבנה בניינים חדשים במתחם עצמו, על קרקע פנויה שקיימת במתחם ואשר בבעלות בעלי הקרקע או חלקם, או על קרקע אשר בבעלותו הפרטית, או על קרקע שתוקצה על ידי הרשות המקומית או מינהל מקרקעי ישראל. בסיום הבנייה ימסרו הדיירים את הדירות הקיימות שלהם ליזם לצורך הריסת המבנים הישנים ובד בבד יקבלו דירות חדשות בבניינים החדשים שהוקמו. ישנם יתרונות בסיסיים לפרויקט מסוג “בינוי-פינוי”, שהם:
- ודאות לדיירים המתגוררים במתחם.
- בניית בניין אחד או מספר בניינים ללא פינוי הדיירים לדירות חלופיות.
- ביסוס האמון של דיירי המתחם בפרויקט העתידי.
חשוב לציין, כי פרויקט מסוג בינוי-פינוי יכול לקרום עור וגידים אך ורק כאשר קיימת במתחם קרקע זמינה, שעליה אפשר לבנות בניין ללא צורך בפינוי המבנה הקיים וכאשר קיימים הסדרים מתאימים עם הבעלים של הקרקע הזמינה. עובדה זו גורמת לכך, שפרויקטים מסוג זה הם נדירים.
לקריאה נוספת בנושא תמ”א 38 תל אביב
