החצר האחורית של התחדשות העירונית ולמה חשוב שנבין את זה
מי הם השחקנים הנוטלים חלק בתהליך ההתחדשות העירונית? במקרים רבים המתנגדים לבניה מונעים מחשש מפגיעה בשקט ובשלווה, מפגיעה בהנאתם מהתשתיות בעיר ומפגיעה כלכלית בשווי היחסי של דירותיהם. התנגדות כזו היא תופעה מוכרת בעולם הנדל”ן, אך היא רווחת במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. מרבה שכנים – מרבה התנגדויות.
התחדשות עירונית מעלה לעתים התנגדות מצד התושבים – האם זה מוצדק?
התושבים המתגוררים בשכנות לבניינים שבהם מתקיים תהליך של התחדשות עירונית, ותופעת ה־ NIMB (“לא בחצר האחורית שלי” Not In My Back Yard) המאפיינת לא פעם את התנהלותם. “נימבי” היא התנגדות להתפתחות כלשהי, אף על פי שהמתנגד עצמו מאמין שאותה התפתחות חשובה ואף הכרחית. התנגדותו נובעת מתפישה של “למה דווקא אצלי ולא אצל מישהו אחר?”, וגישה כזו, המתורגמת לצעדים מעשיים של התנגדויות רבות לבנייה המוגשות על ידי הדיירים בבניינים שכנים, נהפכה לחסם משמעותי בהתפתחות הערים ולגורם מרכזי בעליית מחירי הדירות.
האם התנגדותם של תושבי עיר מסוימת לעצם הרחבתה של עירם והתאמתה לקליטת תושבים נוספים – מוצדקת? מובן כי המשמעות של התחדשות עירונית היא העמקת הציפוף בערים ושיש לכך השלכות לא נעימות. תקופות הבניה מכבידות על חיי התושבים בשל הרעש, הלכלוך והפקקים, ועם תום העבודות מוחרפת התחרות על מקומות החניה וגובר העומס בגנים ובכיתות. אולם הניסיון הבינלאומי מלמד שלא ניתן להקדים תרופה למכה – כלומר קודם להתאים תשתיות ואז לקלוט אוכלוסייה חדשה. ללא הציפוף ואי הנוחות שבאה בעקבותיו לא קם תמריץ ממשי לבניית תשתיות מספקות לאוכלוסייה המתווספת לעיר. כמו בכל תחום, גם פה דרושה אי נוחות כדי לייצר שינוי. בעניין זה, אומרים לאורך השנים בכירים במנהל התכנון במשרד הפנים: “קודם יבואו אנשים – אחר כך יבואו תשתיות”.
אגב, כשמתלוננים על צפיפות, חשוב להכיר את נתוני האמת לגבי שיעור הצפיפות בישראל, שהוא נמוך ביחס לעולם: בירושלים ובתל אביב יש יחס של 6,000־8,000 תושבים לקמ”ר, בהשוואה לכ־10,000 תושבים לקמ”ר בניו יורק, כ־14 אלף לקמ”ר בטוקיו וכ־20 אלף בפאריס. מכאן שבתכנון נכון יותר, על פני זמן, הערים שלנו בהחלט צריכות ויכולות להכיל אותנו ואת ילדינו. צריך בעיקר אורך רוח.
החשש מצפיפות ומאי נוחות אחרת הנלווות להליך מוליד את התמריץ להגיש התנגדות, ורק כשמתוודעים למנגנון ההתנגדויות מבינים כמה התמריץ הזה חזק. בשביל להתנגד לא חייבים סיבה טובה, לא צריך לשלם אגרה, ועל דחיית התנגדות גם לא מוטל כל קנס, ולכן אין כל סיבה לא להשקיע שתי דקות בכתיבת מסמך התנגדות. אפילו טענות מופרכות, כמו “אלרגיה לצל” או “פחד מברזל חשוף”, יביאו לדחייה של חודשים בקבלת היתר בניה. בחלוף אותם חודשים תתכנס הוועדה הרלוונטית ותדחה את ההתנגדות, בשל מופרכותה, כמעט ללא דיון. אז יעברו להם 30 יום נוספים ואותו מתנגד ישלח, שוב, בדיוק את אותו נייר, הפעם לוועדת הערר – וגם הפעם ללא אגרה וללא קנס, יחלפו עוד חודשים, ועדת הערר תתכנס ותדחה את ההתנגדות פעם נוספת, כמעט ללא דיון. כל אותו הזמן ימשיך היזם, שהשקיע ממון רב וזמן ממושך, להפסיד סכומי כסף נכבדים. המצב כיום חריף במיוחד, כאשר לדיון בוועדת ערר יש להמתין כשנה, וכאשר מינוי יו”ר לוועדה נמשך כשנתיים.
לא פעם הפנמת המנגנון מולידה גם סחטנות: מתנגדים שהבינו את הכוח הרב, נטול המחיר, שניתן להם, מתקשרים ליזמים ומבקשים עשרות אלפי שקלים בתמורה להסרת ההתנגדות או לאי הגשתה. במקרים רבים הם גם מקבלים את מבוקשם, והצלחתם מולידה סחטנים נוספים.
כך הולך התמריץ להתנגד לבניה ומתגבר, וכך נפגעים מחירי הדירות פגיעה כפולה: הן מפני שעיכוב הבניה גורר עליית מחירים מטעמי היצע, והן בגלל שהוספת עלויות ישירות ועקיפות על היזם גוררת עליית מחירים מטעמי גילום עלויות ותוספת סיכון.
מה ניתן לעשות? את היעדר תשלום האגרה בעת הגשת התנגדות ניתן לנמק ברצון ליצור שוויון כלפי אוכלוסיות חלשות. אולם את אי הטלת קנס על התנגדות שכל עניינה למנוע את הרחבת העיר ושמאפשר ניצול לרעה של החוק אין סיבה שלא לתקן. השחקן המרכזי האחרון בתהליך ההתחדשות העירונית הוא רוכשי הדירות החדשות. אלה אמנם נהנים מהאפשרות למגורים במרכזי ערים, שללא התחדשות עירונית, ובהיעדר קרקעות פנויות, כנראה לא היתה כלל מתאפשרת, אולם לא ניתן להתעלם מכך שהם גם מממנים מכיסם, דרך מחירי הדירות הגואים, את כשלי התהליך: ההתנגדויות הקנטרניות של השכנים, הימשכות ההליכים מול הרשות המקומית, הרווח העודף של בעלי הדירות הקיימות ובמקרה הרע, גם את ההשלכות הסמויות מהעין של הפסדי הקבלן המבצע והיזם.
חלוקה לא מאוזנת של ה”עושר” בין השחקנים הפועלים ומאזן הכוחות הבלתי ראוי הקיים נובעים מכמה גורמים: אי הבהירות שעודנה אופפת את ענף ההתחדשות העירונית, היעדר עקביות, שינויים בלתי פוסקים ברגולציה המקומית והתמשכות ההליכים הבלתי נסבלת שנגרמת כתוצאה מכך. השילוב של כל אלה מקשה על קידומה של ההתחדשות העירונית בכלל, ותמ”א 38 בפרט, אל השלב הבא. זו הדרך בה הדיירים עצמם ‘תוקעים מקל בגלגלים’ של האינטרס שלהם עצמם – וחבל. הבנת התמונה הכוללת עתידה הרי לשרת את אותם דיירים עצמם.
לקריאה נוספת בנושא תמ”א 38 בתל אביב
