התנהגות העולם בנוגע להתחדשות עירונית ואיך זה מתקשר לישראל
לדוגמה, אלה הצעדים בהם נקטה אנגליה, הנחשבת כיום למיישמת ומובילה של מגמת ההתחדשות העירונית. בשנות ה־90 העריכה ממשלת אנגליה את מספר הדירות שיש לבנות בעשורים הבאים במיליונים, ובעקבות זאת הוקם צוות ממשלתי שחילק את הבנייה לערים: מנצ’סטר תקלוט מיליון תושבים נוספים, ללונדון יופנו שני מיליון וכן הלאה. זהו הפתרון להתנגדויותיהם של ראשי הרשויות המקומיות, שגם הוא מעין “נימבי”, רק בקנה מידה גדול הרבה יותר – מינוי גורם מרכזי שנגד עיניו טובת כלל האזרחים.
הצעד הנדרש הבא הוא ביטול הפטור מהיטלי ההשבחה בעסקות תמ”א 38, אשר יאפשר לערים להתאים עצמן כלכלית לקליטת התושבים החדשים. אמנם תהיה בכך פגיעה ברווח של בעלי הדירות הקיימות, אך אם עד כה ניתן היה להצדיק רווח זה בחלוציות של בעלי הדירות, שנטלו סיכון במקום שאחרים חששו לשאתו, כעת לא ניתן עוד להצדיקו.
פרויקט שעשוי לעניין אותך – הבית באגדה
בעלי הדירות היו הראשונים לתמוך בהתחדשות עירונית
בעלי הדירות שהיו ראשונים לאמץ את תמ”א 38 פרצו באומץ את הסכר, ועל סיכון יש תשואה; כיום, כאשר אנחנו בסיומו של שלב ההתנעה, מערך נטילת הסיכונים השתנה והתבהר וצריך להיות מתורגם לחלוקה מאוזנת יותר. מקור נוסף הוא הגבלת הרווח של המתווכים, ובכיוון הזה כבר מנוסח בימים אלה תזכיר חוק “מארגני עסקאות להתחדשות עירונית”. הגבלות הרווח האמורות ינותבו גם להשגת מרווח סביר ליזמים ולקבלנים, אשר משמעותו מהווה גם את הפחתת הסיכון לבעלי הדירות.
בנוגע לזאת, יפים דבריו של יגאל אלון, “כל עוד רווחיו ויוקרתו של המתווך והמלווה בריבית קצוצה גבוהים פי כמה משכרו של פועל ייצור מיומן, וכל עוד המשקיע כספו בעסקי ממון וספקולציות פיננסיות הכנסותיו בטוחות וגבוהות יותר מאלה של היזם, הציבורי והפרטי, המשקיע הונו ויוזמתו בתעשייה, בחקלאות ובתיירות – אין ולא יהיה סיכוי ליצירת בסיס להחלמתה של החברה”. (מתוך ספרו “מסך של חול”)
כך, למשל, בפרויקטים של פינוי בינוי, דורשת החקיקה רווח יזמי של 25%, שיבטיח את יציבות הפרויקט ויותיר מקום לשינויים בתנאי השוק. מוטב היה לו החיל המחוקק דרישה דומה גם על ייזום תמ”א 38, וחשוב לא פחות, דאג למרווח מינימלי גם עבור קבלני הביצוע.
שינויים חשובים נוספים הם השתת קנסות על הגשת התנגדות שכל עניינה הוא פגיעה בזכותה של העיר להתרחב וכן הסדרת פערי הארנונה בין מגורים לבין עסקים. שני שינויים אלה יצמצמו הגשת התנגדויות שכל עניינן מניעת הרחבת הערים, וכן ישיבו לראשי הערים את התמריץ לעודד קליטת תושבים חדשים בעירם, כמתבקש.
התחדשות עירונית משחקת תפקיד ראשי בהורדת מחירי הדיור
התחדשות עירונית יכולה וצריכה לשמש גורם מפתח בהפחתת מחירי הדיור, וזאת בשילוב ערכים משמעותיים נוספים. אי קידום הפתרונות לבעיות שמעכבות את התפתחותה כיום – משמעותו בחירה אחרת, בהקמת שכונות ושיכונים בפאתי הערים, על חשבון שטחים ירוקים, ובחירה באי הקצאת משאבים לחיזוק, שימור ופיתוח הבניינים והערים הקיימות.
זוהי בחירה שמחיריה אינם הפיכים ואותם איננו רוצים לשלם. הממשלה כבר החלה לפעול בכיוון. רוח גבית ואורך רוח של כולנו יסייעו לה להשיג תוצאות של ממש,
לטובת כולם.
