ההתחדשות העירונית, באמצעות תוכניות פינוי-בינוי ובנייה לגובה, מהווה פתרון מתבקש, בישראל הדלה בעתודות קרקע. תפיסה זו מהווה את המפתח להורדת מחירי הדיור בישראל. עם זאת, אופן ביצועה רצוף עיוותים שמקשים על יישומה הנרחב. לתפיסתנו, ציפוף הערים הינו בלתי נמנע. יתרה מזאת, מתן העדפה לבנייה לגובה בלב הערים, הוא המדיניות ההגיונית והאחראית ביותר שיכולה ישראל לנקוט, כדי לאזן בין הגידול המהיר באוכלוסייתה לבין המחסור ההולך ומחריף בשטחים פתוחים .זה הצעד הנדרש כדי לעצור את נסיקת מחירי הדירות.
הפתרון: בנייה גבוהה יותר, צפופה יותר וזולה יותר בתהליך המכונה התחדשות עירונית.
נכון, ההתחדשות עירונית תדרוש מהציבור בישראל לוותר על נוחותו בטווח הקצר, להשלים עם קיומם של אתרי בנייה רבים ועם מצוקת תשתיות זמנית שתיגרם מהגידול באוכלוסיית הערים, אולם אם נשכיל נגייס אורך רוח נוכל לאפשר נוחות מחיה ומחירי דיור סבירים בטווח הבינוני והארוך ובדורות הבאים.
המדינה שלנו, ישראל, היא מדינה פורייה במיוחד. אישה בישראל יולדת שלושה ילדים בממוצע, בהשוואה לפחות משניים במדינות ה־OECD. בנוסף, תוחלת החיים היא מהגבוהות בעולם ועולה בהתמדה. כתוצאה מכך, האוכלוסייה בישראל צומחת בכ־2% לשנה, שהם כ־160 אלף איש.
זאת, לעומת גידול של פחות מ־%1 באוכלוסיות אנגליה וארצות הברית. צמצום אוכלוסין ביפן והגבלת ילודה בהודו ובסין. לתפיסתנו, הצמיחה העקבית הזו במספר תושבי המדינה מצריכה את בנייתן של כ־50 אלף יחידות דיור בשנה, וכיוון שבישראל, כמו בעולם, %90 מהתושבים מבקשים לגור בערים – שם הדירות האלה אמורות להיבנות.
הגדלת הערים היא אפוא תהליך בלתי נמנע. ישנן שתי דרכים לעשות זאת – בנייה לרוחב ובנייה לגובה – ולכל אחת מהן השלכות מרחיקות לכת על המרקם העירוני, הסביבה והכלכלה. מבין השתיים, אין ספק שהבנייה לגובה היא החלופה העדיפה במדינה כמו ישראל, שעתודות הקרקע בה מוגבלות.
עצירת פרויקטים בהתחדשות עירונית גרמה לעליה במחירי הדירות
למרות זאת, במשך עשרות שנים עצרה המדינה את הבנייה בערים. העלייה החדה במחירי הדירות היא אחת התוצאות של בחירה שגויה זו. כעת, במעין מעגל המזין את עצמו, ישראל חוזרת לבחור בפתרון הקל ליישום מבין השניים: המשך הגדלת הערים לרוחב, תוך הפיכת שטחים פנויים בפאתי הערים לשכונות ולשיכונים. תהליך זה מכונה “פרבור” והוא טומן בחובו שתי השלכות עיקריות, ושתיהן אינן משמחות: ראשית, פרבור מחייב ויתור על שטחים ירוקים פנויים, וזאת אחרי שכבר כרתנו עצים והלבשנו שלמת בטון ומלט על כ־40% משטחי המדינה הניתנים לעיבוד. בנוסף, בנייה לרוחב תגדיל את מספר כלי הרכב בכבישים, בהתאמה לריחוק ממקומות העבודה המצויים במרכזי הערים, ולכך יש כמובן השפעה מרחיקת לכת על איכות הסביבה ובריאות הציבור.ההשלכה השנייה של בנייה לרוחב משפיעה החוסן החברתי.
פרבור, כידוע, נוגד חוסן חברתי. שכונות המצויות בפאתי הערים – כמו “הגוש הגדול” בצפון תל אביב או קריית אונו החדשה שבמזרח גוש דן – מאופיינות לרוב באחידות כלכלית, גילית ומעמדית. כך יוצר הפרבור מציאות חברתית של הפרדה על פי חתך סוציו־אקונומי: עשירים לחוד, עניים לחוד ומשפחות צעירות לחוד.
מרכזי הערים, לעומת זאת, מספקים מגורים וחינוך בסביבה אנושית מגוונת שמאפשרת הכרה וקבלה של השונה. לעומת הפרבור, בנייה לגובה היא החלופה שבה טמונים היתרונות הגדולים ביותר. זאת, כיוון שהגדלת הערים לגובה – בתהליך המכונה “התחדשות עירונית” – פירושה מחזור השטחים הבנויים בערים, המהווים ממילא את מקור הביקוש הגבוה למגורים, שימור השטחים הירוקים.
בנייה לגובה אף מובילה להורדת מחירי הדירות בערים, כיוון שהיא מגדילה את היצע הדירות במקום בו הביקוש לדירות הוא הגבוה ביותר. מובן כי כאשר לא נבנות דירות חדשות בערים, שווי הדירות הקיימות נוסק, מפני שהביקוש הוא קשיח יחסית, וכך אוכלוסיות צעירות או חלשות נאלצות לוותר על המגורים בעיר וכך גם על הנגישות לשירותים, לתרבות ולתעסוקה. בניית דירות חדשות בערים, במספרים גדולים, עשויה להפוך את המגמה.
יתרון נוסף של בנייה לגובה בערים הוא חידוש הדירות, הבניינים והסביבה העירונית. כולנו רוצים מעלית ומרפסת שמש, זרם מים ראוי וחשמל תלת־פאזי. אנו רוצים גם קירות שלא יתפוררו כשתולים עליהם תמונה, בידוד כפול בחלונות שיותיר את רעשי הרחוב מחוץ לבית ואת הבטיחות שמספקים תקני הבנייה העדכניים.
כדי לספק את כל אלה אין מנוס מלבנות מחדש. אכן, לפי כללי החשבונאות, לשוויו של בניין תוחלת חיים של כ־50 שנה, לעומת השווי הנצחי שמיוחס לקרקעות. כלומר כבר כיום רבים מאתנו חיים בבניינים שהם זקנים בכ־20 שנה מתוחלת החיים הממוצעת של מבני מגורים מסוגם, ויש לזה השלכות כלכליות, איכותיות, אסתטיות ובטיחותיות. זה בידיים שלנו.
לקריאה נוספת בנושא תמ”א 38 ברמת גן
לקריאה נוספת בנושא התחדשות עירונית
